סדרת החלטות שניתנו לאחרונה ע"י ועדת הערר מחוז מרכז דנה בהיקף תחולתו של הפטור מהיטל השבחה בשכונות שיקום, לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
בכל העררים הצדדים לא היו חלוקים על קיומה של ההכרזה על שיקום שכונות או על תוקפה, והמחלוקת נסובה רק בשאלת תחולת הפטור בנסיבות המימוש, כאשר בכ"א מהעררים נדון מימוש שונה באופיו:
בעניין חביב העורר ביקש תוספת בניה ל-2 יח"ד קיימות במגרש, כך שהיקף הבניה הכולל לאחר הרחבתן יעמוד על 450 מ"ר. עוד התבקשו יח"ד נוספת ושימוש חורג למסחר בחלק מיח"ד קיימת שתורחב.
בעניין מעודה אוחדו שני עררים – האחד עניינו בהרחבת יח"ד קיימת, והשני במימוש במכר.
בעניין בוסי נדונה תחולת הפטור במימוש במכר ותחולתו במימוש בדרך של הריסה ובניה מחדש.
הבסיס לדיון בכל העררים הינו הלכת רע"א 8565/10 נאסר עמאש ואח' נ' הוועדה לתכנון ובניה שומרון (להלן: "הלכת עמאש"), לפיה הפטור חל בהרחבת יח"ד קיימות ולא יחול על בניית יח"ד חדשות.
בעניין חביב הוועדה טענה להעדר תחולה לפטור לגבי הרחבת יח"ד הקיימות, בשל היקף הבניה.
ועדת הערר קבעה כי לא לשון הוראת הסעיף ולא תכליתה מלמדים על כוונה להגביל את שטח הפטור לשטח שנקבע במסגרת הוראת סעיף 19(ג)(1) או לשטח של 180 מ"ר ו/או ליח"ד אחת.
לעניין לשון הסעיף, בשונה מהלכת עמאש שם נמצא בסיס לשוני לפרשנות, אין בלשון הפטור כל אמירה מפורשת לקיומה של מגבלת מטרים, להבדיל ממגבלות בסעיפי פטור אחרים. לפיכך, אין בסיס לפרשנות שכן "גבול הפרשנות הוא גבול הלשון". לעניין תכלית הפטור, הוסיפה וקבעה ועדת הערר: "איננו סבורים כי הכוונה היתה בהכרח להגביל את הרחבת הדירות בשכונות השיקום דווקא לממוצע הארצי (שכלל לא ברור מהו) אלא להביא את השכונה למצב בו, בהיבט הפיזי שלה, בנויים בה בתים מרווחים ומשופצים היוצרים בסופו של דבר אפקט חברתי מצטבר המסייע לפיתוחה... של השכונה המוחלשת כולה".
נקבע כי שונים הם פני הדברים בכל הנוגע לתחולת הפטור על השימוש החורג למסחר. בעניין זה ומאותם הטעמים של לשון ותכלית, אין כל תחולה לפטור על שטח שהשימוש המבוקש בו הוא לצרכי מסחר.
בעניין מעודה הוסף, לעניין המימוש במכר, כי אין בלשון סעיף הפטור כל עיגון לכך שאין להחילו על מימוש בדרך מכר, להבדיל מסעיפי פטור אחרים. כמו כן, בהיבט התכלית, אף מי שנעדר אמצעים להרחיב את דירתו ומבקש תחת זאת למכור אותה מוחזק כמי שזכאי לסיוע על רקע סוציאלי.
יחד עם זאת, נקבע כי את הרציונל של פס"ד עמאש יש להחיל גם על נסיבות של מכר, כך שיש לבדוק מהו השימוש היעיל והטוב במקרקעין למועד המכר: הרחבת המבנה הקיים בלבד או הריסתו והקמת מבנה חדש תחתיו המנצל גם זכויות בניה עבור יח"ד חדשות. בבחינה זו יש להביא בחשבון גם את זכותו של בעל המקרקעין ליהנות מפטור מהיטל השבחה לו יבחר בדרך של הרחבת דירתו.
בעניין בוסי נקבע כי החרגת הפטור מ"בניה חדשה" כאמור בהלכת עמאש כוונה לתוספת של דירות חדשות שלא היו קיימות במועד ההכרזה ולא ל"בניה חדשה" המתקבלת בדרך של הריסת בית מגורים קיים ובנייתו מחדש. הריסה ובניה מחדש של יחידת דיור קיימת מבצעת הלכה למעשה את אותה פעולה של הרחבת דירה קיימת ומגשימה את אותה תכלית, ולכן אין להחריגה מהפטור.
ערר (מרכז) 245/15 נתנאל בוסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין (20.2.17)
ערר (מרכז) 8003/14 מעודה שמחה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין (30.1.17)
ערר (מרכז) 1/15 אברהם חביב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין (10.1.17)
